一文了解个人二手住房转让中的那些“税”事

住房对于中国人来说有着独特的情结，是家庭中最主要的资产。个人二手住房常见的转让方式有买卖、法拍、离婚析产、继承或遗赠、赠与等。二手住房转让中通常会涉及增值税、土地增值税、个人所得税、契税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加和印花税。本文就上述各种方式中涉及的税费进行一一梳理。

买卖篇

买卖方式是我们日常生活中最常见的二手住房转让方式，其中涉及的税费问题也是买卖双方在存量房交易中重点关注的内容之一，交哪些税、交多少税都有可能影响到二手房的最终成交。

一、卖方

（一）增值税

1、征税情形：（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；（2）个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，该政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

2、享受免征增值税优惠政策的情形：

（1）个人销售自建自用房；

（2）个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

（3）个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

（二）个人所得税

1、征税情形：个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，税率为20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

2、享受与免征个人所得税的情形：

个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

增值税中的“满二”和个人所得税中的“满五”是指个人购房至转让房屋的时间达2年或5年以上。 其中个人购房日期根据下列规定确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。 个人转让房屋的日期则以二手房增值税普通发票上注明的时间为准。 

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。这里的家庭唯一是指夫妻双方、未成年子女名下合计只有一套住房，非住宅如车位、商铺等不算在内。

（三）土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加。

这些税费是以增值税税额为计税依据的。如果属于免征增值税情形的，则城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加也免征；如果未满2年需要征收增值税的，2019年1月1日-2021年12月31日期间，个人转让住房可以享受城市建设维护税及附加减半征收。

（五）印花税

对个人销售或购买住房免征印花税。

综上，个人出售二手住房的，如果未满2年，需要缴纳增值税、个人所得税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；如果是满2年但未满5年，或者虽满5年，不符合“满五唯一”的，卖家需要缴纳个人所得税；如果符合“满五唯一”的，则卖家不需要缴纳任何税费。

二、买方

（一）契税

《契税法》于2021年9月1日起施行，其中规定，契税的计税依据是不含增值税的交易价格，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

目前，契税仍然实行差别化的税率，其中：（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(第二项优惠政策北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

（二）印花税

对个人销售或购买住房免征印花税。

综上，买方只需要缴纳契税即可。

在日常二手房交易中，通常是由买方承担买卖双方所有税费，因此需要根据二手住房具体情况来预估好税费，以买到符合自己要求的房子。